إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري في تركيا

عدد المشاهدات 4185

إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري في تركيا

إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري في تركيا

الاستثمار في تركيا بشكل عام هو موضوع يشغل بال الكثير من المستثمرين الأجانب الذين يبحثون عن أفضل مكان لاستثمار أموالهم وخبراتهم , فعلى الرغم من المخاطر  المتداولة في مجال الاستثمار في تركيا إلا أن الفرص المرافقة لهذه المخاطر كبيرة أيضاً وهو ما يجعل الموضوع محفزاً ومخيفاً بنفس الوقت , وخاصة إذا تكلمنا عن مجال الاستثمار العقاري في تركيا فهنا نحن نتكلم عن استثمار كبير وطويل الأمد في الغالب وبالتالي المزيد من الفرص والأرباح والمزيد من المخاطر والتهديدات
لذلك نحن اليوم نهدف من مقالنا هذا التوسع في شرح إيجابيات وسلبيات الاستثمار العقاري في تركيا لنمح القارئ خلفية واضحة مبنية على أسس سليمة في حال قرر البدء باستثماره

في البداية على كل حال للاستثمار العقاري عدة أنواع  كتبنا عنها في السابق يمكنك التعرف عليها من هنا : أنواع الاستثمار العقاري

والآن علينا ان نعرف ان جدوى الاستثمار العقاري يرتكز على عدة عوامل مجتمعة وهي:

  • المستثمر نفسه وخطته الاستثمارية
  • مدى قابلية المستثمر للمخاطرة (كلما زادت القابلية للمخاطرة كلما كانت الأرباح التي ممكن الحصول عليها اكبر )
  • توقعات المستثمر تجاه استثماره ( كلما كان التوقع مدروس بشكل صحيح كلما النتائج مطابقة للتوقعات )
  •  المتغيرات المختلفة في كل المجالات لها تأثير كبير على جدوى الاستثمار العقاري مثل أثر التضخم في الاقتصاد – العرض والطلب وتغيره أثناء فترة الاستثمار – ارتفاع أو انفخاض في اسعار مواد البناء – ازدياد او نقصان اهمية موقع العقار نفسه – التطويرات التي قد يخضع لها العقار اثناء فترة الاستثمار .....

وكل واحد من الفقرات السابقة لو اردنا التوسع فيها لأصبح المقال طويلاً ولذلك ذكرناها بشكل سريع وسنعود فوراً إلى الموضوع الأساسي وهو سلبيات وإيجابيات الاستثمار العقاري في تركيا

علينا أن نعرف أن هناك فئتين أساسييتين من الاستثمار العقاري : الاستثمار السكني والاستثمار التجاري ولنبدأ بكل واحدة مع سلبياتها وايجابياتها .

الاستثمار التجاري : وهي العقارات التي لا يكون الهدف منها السكن والاستقرار من قبل عائلة واحدة وإنما هي متاحة لأغراض تجارية مثل الشركات والمكاتب والفنادق والمصانع وكل ما يتبع الاغراض التجارية

إيجابيات الاستثمار العقاري في المجال التجاري :

+ تكون الواردات في هذا القسم من الاستثمار عالية أكثر من واردات الاستثمار السكني

+ صاحب العقار غير مسؤول عن عمليات الصيانة والتطوير انما غالباً تقوم الشركات المستأجرة بالتعامل مع شركات مختصة في إدارة هذه الأمور بعيداً عن مالك العقار

+  المستأجرين في هذه النوع هم أصحاب شركات او مشاريع تجارية وبالتالي لديهم الأموال دوماً لدفع مستحقات الأجار أو اي زيادات مترتبة دون الوقوع في مشاكل

سلبيات الاستثمار العقاري في المجال التجاري :

  • يتطلب أموال كثيرة للبدء بهذا النوع من الاستثمار لأنه ضخم بشكل عام
  • المستأجرين في المجال العقاري مائلين دوماً لتغيير مكان عملهم وبالتالي هناك خطورة دائمة من بقاء العقار دون وجود مستأجر فيه
  • الطلب بشكل عام على استأجار العقارات التجارية قليل نسبياً بالمقارنة مع العقارات السكنية وحتى عند قرارك بيع العقار لن يكون الأمر بهذه السهولة

المجال السكني : وهي العقارات التي يتم الاستثمار فيها بهدف تأجيرها لتكون على شكل سكن لعائلة او طلاب أو ..

إيجابيات الاستثمار العقاري في المجال السكني  :

+ يمكنك تأجير عقارك بسهولة لأن الطلب عليه عالي وخاصة في ولاية مثل اسطنبول تعج بالمغتربين من الولايات الأخرى داخل تركيا وخارج تركيا
+ التكلفة التأسيسية لهذا الاستثمار أقل بكثير من النوع السابق

+ يغلب على هذا النوع من الاستثمار كون المستأجرين فيه ثابتين او متوفرين بشكل جيد وبالتالي ما إن يخرج المستأجر الاول حتى تستطيع بسهولة إيجاد أخر وبالتالي الدخل هنا مستمر

+بيع هذا النوع من العقارات أسهل من العقارات التجارية

سلبيات الاستثمار العقاري في المجال السكني:

  • تعاملك المباشر سيكون مع المستأجرين وبالتالي أنت المسؤول عن إيجاد الحلول لمشاكلهم أو إجراء الصيانة لهم
  • ستتحمل أنت تكاليف إصلاح الأضرار التي قد يخلفها المستأجر عند خروجه
  • قد تواجه مشاكل في عدم دفع المستحقات في وقتها الصحيح

ولكن في الحقيقة يمكن تفادي هذه السلبيات من خلال فرض مبلغ لتأمين المنزل عند كتابة عقد الاجار

إذا احببت يمكنك الإطلاع على بعض الفرص الاستثمارية في اسطنبول .

وكمرجع لكلامنا نود نقل مدونة من قبل صحيفة مال الاقتصادية تحدث عن المميزات والمخاطر للاستثمار العقاري في تركيا

"لكل استثمار مميزات تجذب المستثمرين نحوه وتجعل رؤوس الأموال تتدفق للدخول فيه، ولا شك أن العقارات المدرة للدخل طالما عرفت بأهميتها كأصول تمتاز بكثير من العوامل الجاذبة من أهمها العوائد العالية، وإمكانية الحصول على تمويل، والتحوط من التضخم، لكن مقابل المميزات هناك سلبيات لا بد من الإحاطة بها ومعرفتها ومعاملتها كمخاطر مستقبلية من الممكن أن تحصل، وتشمل مخاطر التمويل، ومخاطر تغير نسبة الفائدة، وصعوبة التسييل، والإدارة. يمتاز الاستثمار في العقارات المدرة بالدخل بأنها ذات عوائد دورية يتم تحقيقها من خلال دخل العقار من الإيجارات، وكذلك من خلال نمو قيمة العقار خلال فترة استثماره، فمثلا عند تحقيق 8 في المائة كدخل سنوي من عقار تم شراؤه بمليون ريال ثم ارتفع إلى 1.1 مليون ريال خلال سنة فهذا يعني تحقيق 8 في المائة كدخل سنوي نقدي و10 في المائة كنمو في قيمة العقار وبهذا يكون العائد الإجمالي لتلكم السنة 18 في المائة، أما في حال ضبابية السوق وتوقع عدم تحقيق نمو في القيمة فسيكون على الأقل عائد الإيجار السنوي الذي يمثل تدفقا نقديا مستمرا للمستثمر هو أساس العائد، كما أن العقار المدر للدخل يعتبر أصلا مفضلا عند كثير من جهات التمويل، وهذا يؤدي إلى انخفاض حجم النقد اللازم لشراء الأصل، فلو كان العقار المراد شراؤه بمليون ريال مثلا فيمكن أن يغطي عديد من جهات التمويل 50 في المائة إلى 70 في المائة من قيمته التي تعرف بمعدل القرض إلى قيمة العقار (Loan to Value ratio) وبهذا لن يحتاج المستثمر إلا إلى 30 في المائة إلى 50 في المائة كنقد للحصول على العقار، وفي حال اختيار العقار المناسب سيعزز هذا الأسلوب العائد مقابل النقد الذي تم دفعه، في المقابل فإن مخاطر التمويل قد تقلب الأمر رأسا على عقب عند تغير أحوال السوق والمعطيات التي تم افتراضها عند الإقدام على الاستثمار، ففي حال انخفاض قيمة العقار وكسر حاجز معدل القرض إلى القيمة التي تم الاتفاق عليها قد يؤدي ذلك إلى مطالبة الممول بالاستحواذ على العقار وإدارته، بل قد يصل الحال إلى تسييله في حال لم تعد تغطي إيجاراته دفعات التمويل المتفق عليها، لذلك يعتبر تمويل العقارات الاستثمارية سلاحا ذا حدين فإما أن يعزز مكاسب المستثمر في حال تحسن أوضاع السوق أو أن يصل الأمر إلى مضاعفة الخسارة في حال دخول السوق التي يقع فيها العقار في حالة ركود أو انخفاض في الأسعار والإيجارات خلال فترة سداد التمويل، كما أن المخاطرة التالية التي يجب أن توضع في الاعتبار عند الإقدام على تمويل عقار استثماري هي مخاطر تذبذب نسبة الفائدة، وما يحكم هذه النسبة في السوق السعودية هو ما يعرف بمعدل (السايبور)، الذي كان مستقرا عند 1 في المائة أو دون ذلك بقليل "للأشهر الثلاثة" خلال السنوات من 2009 حتى الربع الثالث من 2015 ثم توالت ارتفاعاته بشكل كبير حتى وصل أخيرا إلى قرابة 2.4 في المائة، أي أنه ارتفع بمقدار 140 في المائة تقريبا خلال السنة الماضية، وهذا بالطبع يؤثر في هامش الربح المتفق عليه مع جهات التمويل ولا سيما أن العقارات المدرة للدخل يتم تمويلها بصيغة الإجارة التي تتأثر دفعاتها بتغير معدل السايبور، وهذه التغيرات بالطبع لا يمكن معرفتها لأنها أحداث مستقبلية، لكن أحد أشكال التحوط أن يضمن المستثمر وكذلك الممول وجود فرق مناسب بين صافي الدخل التشغيلي للعقار وقيمة الدفعات السنوية للتمويل؛ وذلك لضمان استمرارية السداد في حال انخفاض إيجارات العقار أو ارتفاع نسب الفائدة، كذلك من أهم مميزات الاستثمار العقاري أن الأصل فيه على المدى البعيد أنه يحافظ على نمو رأس المال بأعلى من معدلات التضخم، فتجد أن عوائده غالبا ما تكون أعلى من معدلات التضخم، وفي المقابل يعتبر العقار من الأصول صعبة التسييل؛ ويقصد بذلك عدم قابلية تحويلها إلى نقد بشكل سريع، ولا شك في أن أعداد المتعاملين في السوق تؤثر بشكل كبير في هذه الخاصية، فوجود سوق عقارية جاذبة للاستثمارات من كل أنحاء العالم يقلل من سلبية عدم التسييل، ولكن هذه السلبية تزداد سوءا عندما تكون أوضاع السوق ضبابية ويصبح العزوف عن العقار هو السمة الأبرز، فقد يضطر البائع إلى خفض سعره دون القيمة العادلة حتى يحصل على النقد في حال الحاجة إليه لأي سبب كان، ولذلك من الصعب قياس تفاعل السوق العقارية مع المتغيرات المحيطة بشكل سريع، حيث إن خاصية صعوبة التسييل تجعل تحركه بطيئا نسبيا مقارنة بالأصول الأخرى خاصة المالية، وكذلك فإن الاستثمار العقاري بحاجة إلى إدارة ومتابعة مستمرة تختلف باختلاف نوع العقار، فالفندقي والسياحي بحاجة إلى بذل الجهود الكبيرة في تشغيلهما وصيانتهما على مدار الساعة بينما العقارات المكتبية ستحتاج إلى جهد أقل أو قد لا تحتاج إلى أي جهد في حال تم الاتفاق مع المستأجر بتحمل جميع أعمال الصيانة والتشغيل للعقار. وأخيرا، يمكن للمستثمر أن يقلل بعض هذه المخاطر بعدم الاستفادة من بعض المميزات مثل التمويل العقاري؛ وهذا يعتمد على استراتيجيته في إدارة المحفظة العقارية ومدى القدرة على تحمل المخاطر. نقلا عن الاقتصادية"

 

للمزيد من المعلومات الرجاء تعبئة النموزج التالي و نحن سوف نتصل بك مباشرة