تجربة شراء منزل في اسطنبول

عدد المشاهدات 4897

تجربة شراء منزل في اسطنبول

 

تركيا بشكل عام بلد سياحي جميل يجذب ملايين السياح سنوياً من كل أنحاء العالم لغناه بالمعالم التاريخية الجميلة بالإضافة إلى طبيعته الخلابة وتطوره العمراني المتقدم

وإذا تكلمنا عن اسطنبول فنحن نتكلم عن مدينة تاريخية عريقة اجتمعت فيها لمسات الاجداد الفنية مع التطور والحداثة مما أضفى عليها لمسة من الروعة والجمال ليس من السهل أن تجدها في أي مكان آخر من العالم

وتتميز اسطنبول بأن السائح يود أن يزورها مرة بعد مرة في كل سنة وفي كل فصول السنة لأن تفاصيل الجمال فيها لا يمكن استيفائها بزيارة واحدة مهما كانت طويلة

ومن هنا جاءت فكرة شراء منزل في اسطنبول لقضاء وقت اكبر فيها كسكن او للعمل وللاسباب التي ذكرناها في الأعلى بالإضافة إلى التسهيلات التي تقدمها الحكومة التركية باستمرار للمستثمرين بهدف ترغيبهم بالاستثمار

فأصبحت لدينا النتيجة التالية : مكان جميل + اسعار مناسبة + تسهيلات من الحكومة = شراء منزل الآن ,ولكن لحظة .. تمهل قليلا هناك العديد من الأمور المهمة التي يجب عليك أخذها بعين الحسبان قبل أن تشتري منزلك في اسطنبول

قبل أن نبدأ بالنصائح التي ستساعدك على شراء منزلك بطريقة صحيحة سنعرض بعض المخاطر التي تعرض لها المستثمرين القدماء مع الحلول لها

المخاطر

  1. الليرة التركية في هبوط مستمر أمام الدولار الأمريكي :
    منذ خمس سنوات وحتى الآن تواصل الليرة التركية هبوطها مقابل الدولار الأمريكي إذ كان سعر تصريف الدولار الامريكي الواحد منذ خمس سنوات مقابل الليرة التركية هو 2 ليرة
    أما اليوم 1 دولار = 4.5 ليرة تركية وهو فرق كبير
    وبما أن أكثر الناس يشترون عقاراتهم بالتقسيط وبالتالي لو كان لدينا عقار قيمته 200 ألف ليرة  تركية  كان من خمس سنوات سعره بالدولار 100 الف دولار امريكي أما اليوم فسعره أقل من 50 ألف دولار أمريكي (بغض النظر عن اختلاف السعر خلال الخمس سنوات ) وبالتالي الذين اشترو عقاراتهم بالتقسيط على أساس الدولار دفعو مبلغ أكبر من الذين اشترو عقاراتهم بالتقسيط على أساس الليرة التركية  وسنوضح أكثر هذه النقطة ضمن النصائح بعد قليل
    الحل لهذه المشكلة : هو تقسيط العقار بالليرة التركية بدل الدولار


     
  2. قيام مشاريع جديدة دوماً بخدمات أفضل وأسعار أنسب :
    نعم هذه مشكلة تنشأ كثيراً وخاصة في سوق العقار التركي الضخم جداً فبعد أن يشتري المستثمر عقاره في مشروع معين بسعر ما , يتم إنشاء مشروع بخدمات أفضل وبأسعار أرخص أحياناً مما يسبب الندم ,
    الحل لهذه المشكلة : هو الاعتماد على شركة عقارية عريقة لديها خبرة طويلة في هذا المجال ومن الأفضل دوماً البحث عن الشركة الممثلة للمشروع وبالتالي تكون الأسعار فيها الأفضل على الإطلاق
  3. يتم البيع للأتراك بسعر أقل من المستثمرين الأجانب
    ويمكنك حل هذه المشكلة بنفس الخطوة السابقة وهو التعامل مع شركة عقارية ذات خبرة طويلة وتقدم أسعار حصرية سواء للمواطنين الاتراك او المستثمرين الأجانب
  4. مشاكل اقتصادية وسياسية في البلاد أثرت على سوق العقارات :
    نعم هذا صحيح بالنسبة للسنوات الماضية أما السنوات القادمة فهي واعدة جداً في مجال استقرار الاقتصاد وتقدمه وأيضاً الاستقرار السياسي


     

نصائح وخطوات لشراء منزل في تركيا

  1. تحديد المكان

تحديد مكان العقار تقريباً هو أهم وأصعب خطوة في عملية الشراء فهناك الكثير من التفاصيل المتعلقة بهذه النقطة :

  • السكن في مركز المدينة يتميز بأنه قريب من الخدمات كلها ووسائل المواصلات والجامعات والمراكز الصحية والأسواق ولكن الأسعار مرتفعة ستكون نسبياً ومستوى الرفاهية متوسط والازدحام عالي
  • السكن في ضواحي اسطنبول يتميز بالهدوء والهواء النظيف والأسعار المناسبة والرفاهية العالية ولكنه بعيد عن المرافق والخدمات والمناطق التاريخية والسياحية
  • السكن في ولايات تركية غير اسطنبول تتميز أيضاً بالهدوء والرفاهية والأسعار المنخفضة ولكنها بعيدة ستكون عن اسطنبول التي تعتبر شريان تركيا في مجال الأعمال والتجارة

واذا لاحظنا النقاط السابقة سنجد ان لكل مكان ايجابيات وسلبيات ولكن أحياناً تكون الإيجابيات أكثر بكثير من السلبيات وهذا ما تستطيع فقط الشركات المتمكنة في السوق من منحكم فرص كهذه ..

ولكن في البداية عليك ان تحدد المنطقة التي تريد السكن فيها وليست فكرة سيئة أبداً أن تقوم باستئجار منزل في نفس المكان الذي تود الشراء فيه لدراسة المنطقة بشكل أفضل والتأكد من توفر وسائل المواصلات والخدمات والمرافق كافة وهل هي تناسب احتياجاتك واحتياجات عائلتك ام لا


 

  1. انتبه من عبارة أفضل العروض العقارية

عدد المشاريع المعروضة للبيع في اسطنبول الآن أكثر من 1200 مشروع سواء قيد الإنشاء او هي جاهزة للسكن فوراً وبالتالي عندما تقوم بعض شركات التسويق العقاري عروضها لك عليك أن تكون حذراً وكلما كان العرض مغري بشكل أكبر كلما كان عليك الانتباه أكثر

فعادة عند بداية إنشاء مشروع ما تكون الأسعار مخفضة للشراء وهذا صحيح ولكن مع اقتراب اكتمال المشروع تبدأ الأسعار بالارتفاع لتحقيق أرباح أكثر لشركات الإنشاء وهذا طبعاً في حال كان المشروع ناجح , أما في الحالة الأخرى التي يكون هناك مشاكل في المشروع ( مثل نقص المواصلات – بعده عن المرافق والخدمات – إنشاء مشاريع بالقرب منه أفضل ....) هنا تلجأ شركات الإنشاء إلى تقديم حسومات كبيرة بهدف التخلص من الوحدات السكنية التي بقيت في المشروع ..

ولذلك عندما تجد أن هناك مشروع بمميزات كبيرة وحسومات عالية عليك أن تدرسه بشكل جيد قبل أن تتخذ قرار الشراء

إضافة إلى ذلك عليك أن تعرف أن معظم الشركات تقدم عروضها غالباً للعملاء خارج تركيا على المشاريع المتعثرة التي لا تباع كما هو مخطط لها وعليك أن لا تستغرب من ذلك إذ كيف يمكنك الحصول على أفضل فرصة عقارية وأنت على بعد ألاف الكيلو مترات عن موقع المشروع!! ولذلك مرة أخرى نؤكد على أهمية التعامل مع الشركات الجيدة في العقارات ولو لم تكن أسعارها هي الأرخص فربما الجودة هي ما تركز عليه هذه الشركات عند تلبية مطالب العملاء أما الأسعار بالنسبة لنفس المشروع فسنتكلم عنها الآن

 

  1. تأكد من الأسعار

عندما تجد المشروع المناسب لك لا يكون انتهى عملك هنا بل عليك أولاً التأكد من السعر المطروح هل هو فعلاً سعر السوق أم أنه سعر أعلى من سعر السوق المتوسط

ولإنجاز هذه العملية

+ استعن بشركة استشارات عقارية

وهي طريقة لا تضمن التأكد من سعر العقار فحسب وإنما أيضاً تساعدك هذه الشركات على تحديد إيجابيات وسلبيات العقار الذي اخترته ومقارنته مع المشاريع المجاورة الحاضرة والمستقبلية يمكنكم الحصول على استشارات من قبل هذه الشركات بأسعار مناسبة

والأهم هو الاستعانة بشركات ذات خبرة طويلة في مجال العقارات في تركيا

ونقطة التأكد من السعر الحقيقي هي غاية في الأهمية لأنه حصل في السابق أن تم عرض مشروع متعثر البيع بنسبة أرباح عالية للمسوقين حوالي 10% فتم نشر هذا المشروع بقوة خارج تركيا وتم بيع الكثير من الشقق ضمن هذا المشروع ولكن عندما استلم أصحاب الشقق شققهم تفاجئو بأن الأشخاص الذين اشترو في البداية حصلو على سعر أقل حتى 50% من السعر الذي اشترو فيه

 

 

  1. الضرائب المترتبة على العقار

الضرائب والنفقات لها نوعين منها تدفع مرة واحدة ومنها ما هو دوري يتم دفعه شهرياً

بالنسبة للنفقات الدورية فهي ما يسمى بالعائدات وتختلف من مشروع سكني إلى أخر حسب الخدمات التي يتم تقديمها وأيضاً يتم حسابها بالاعتماد على مساحة كل شقة

فعلى سبيل المثال لو كانت تكلفة العائدات للمتر المربع 4 ليرات تركية فالمنزل ذو مساحة 100 مترمربع تكون عائداته الشهرية 400 ليرة تركية

النفقات الدورية الأخرى : هي فواتير الكهرباء والماء والانترنت والغاز ( في بعض المجمعات السكنية لا يتم استخدام الغاز وإنما الاعتماد على الكهرباء بشكل كامل )

النفقات الثابتة :

ضريبة الدفع عند الشراء : وتكون قيمتها 4% من قيمة العقار الكلي يدفعها كل من البائع والشاري مناصفة

ضريبة الربح : وتبلغ قيمتها 20% ولكن من حسن الحظ أن البائع هو الذي يدفعها

ضريبة القيمة المضافة : وكانت تشكل عائق كبير للمستثمرين ولكن تم إلغائها في عام 2017 من قبل الحكومة التركية لتشجيع المستثمرين الأجانب على شراء العقارات في تركيا

ضريبة البلدية : وهي تدفع مرة واحد كل سنة وتبلغ قيمتها 0.003% من قيمة المتر المربع (رقم قليل )

تأمين البناء من الزلازل

 

  1.  هل أدفع بالتقسيط أم دفعة واحدة

هنا لا يوجد جواب ثابت لهذا السؤال فهو يعتمد بشكل كبير على كل حالة والمعطيات الموافقة لها

ولكن عليك أن تدرك ما يلي :

  • الشراء دفعة واحدة او ما يسمى الكاش دوماً يأتي مع تخفيض على سعر العقار يتراوح من 5% حتى 20% وبذلك لمن يملك أمواله كاملة يحصل بالدفع الكاش على هذه الحسومات ولكن هنا المشكلة تكون في تغير سعر صرف الليرة التركية باستمرار مقابل الدولار الأمريكي وغالباً يكون هذا التغير هو انخفاض
    وبالتالي لو فرضنا أنه لدينا عقار قيمته 100 ألف دولار أمريكي وكان سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي كل 1 دولار = 3 ليرات تركية وبالتالي يكون سعر العقار 300 الف ليرة تركية (ويتم تسعير العقارات بالليرة التركية )
    والآن بعد فترة اختلف سعر صرف الدولار مقابل الليرة التركية
    كل 1 دولار = 4.5 ليرة تركية وبالتالي أصبح سعر العقار (300 الف ليرة تركية) في الحقيقة 75 ألف دولار امريكي بدل 100 ألف دولار وبالتالي من اشترى بدفعة واحدة حصل على خصم 10% على سبيل المثال ولكنه خسر 25% بفرق صرف سعر الليرة مقابل الدولار
    ولابد أن نشير أيضاً ان مستقبل الليرة التركية مقابل الدولار ليس بالضرورة هبوط وبالتالي لا أحد يملك العلم في هذا المجال ولذلك نقول إنه أمر يعود للمشتري بشكل كامل
  • بالنسبة للتقسيط يكون فيه أريحية في الدفعات التي قد يتم تقسيطها خلال سنتين او خمس سنوات او احيانا 20 سنة وعلينا هنا أن لا ننسى انه كلما زادت سنوات التقسيط  كلما ازداد السعر ولذلك من الأفضل اختيار عدد سنوات

 

  1. هل اشتري العقار بالليرة التركية أم بالدولار الأمريكي

الجدير بالذكر هنا أنه إذا كنت تنوي شراء عقارك بدفعة واحدة كاش فلا يوجد فرق بين الدفع بالليرة التركية أو الدولار الأمريكي

أما بالنسبة للشراء بالتقسيط فهنا يكون الفرق وكما تحدثنا في الأعلى بفرض الليرة التركية واصلت هبوطها مقابل الدولار الأمريكي فالأفضل أن تشتري عقارك بالليرة التركية

ولكن هنا نعود ونذكر بأنه إذا صعدت الليرة التركية مقابل الدولار الامريكي فيكون من الأفضل لك الدفع بالدولار بدل الليرة

 

  1. هل أشتري المشروع قيد الإنشاء أم الجاهز للسكن فوراً

هذا أيضاً يعتمد بشكل أساسي على نيتك من شراء العقار فلو كنت سائحاً تريد أن تسكن فيه لفترة قصيرة خلال السنة فهذا يعني أنك لست على عجلة من أمرك فيمكنك شراء مشروع قيد الإنشاء والاستفادة من الأسعار المخفضة في المرحلة الأولى من عرض المشروع للبيع

ولكن كما ذكرنا في الخطوات السابقة السعر ليس كل شيء إنما عليك دراسة المشروع بشكل جيد وتحديد الايجابيات والسلبيات من موقع وخدمات وقرب أو بعد عن المطارات ومركز المدينة وكل ما يهمك

  1. لا تنس أن تتأكد من مساحة الشقة الصافية

هناك طريقتين لحساب المساحات وهما

 gross وتعني مساحة الشقة مع الممرات الموصلة إليها

Net  وتعني صافي عدد الأمتار المفيدة ضمن الشقة

وهنا عليك الانتباه عند الشراء هل تم الحساب بالطريقة الأولى gross وبالتالي فإن المساحة الفعلية المفيدة من الشقة هي أقل من التي تم الاتفاق عليها

ام تم الحساب بشكل نظامي بواسطة net  وبالتالي كل الامتار ستستفيد منها أنت بشكل كامل

  1. راجع العقد جيداً

بعد الاعتماد على العقار المناسب وعند كتابة العقد عليك قرائته وفهمه بشكل دقيق فهناك بعض الشركات تلجئ إلى منعك من بيع العقار الذي اشتريته منها طوال فترة بناء مشاريعها المجاورة لعقارك وذلك لتضمن أنها هي صاحبة العرض الوحيد في السوق وهذا ما يضطرك إلى الإبقاء على العقار دون بيعه ولو حصلت على مشتري جيد حتى تتم هذه الشركة مشاريعها في المنطقة

  1. انتبه من مشاكل عدم اتمام المشاريع

قلنا في الأعلى أن شراء شقة قيد الإنشاء يمنحك ميزة الحصول على سعر مخفض ولكن هنا عليك الحذر من بعض المشاريع التي تبدأ بالبناء وتعتمد على أموال المشترين لإتمام البناء فإذن تعثرت هذه العملية يتوقف البناء وكلما توقف لوقت أطول كلما ساءت سمعة المشروع والشركة المنشئة له أو المتعهد المسؤول عن اتمام العقار ولذلك عليك التأكد من سمعة الشركة المنشئة فإذا وجدت اسم شركة TOKI  فهي شركة حكومية قوية وبالتالي إذا تعثر على المتعهد اتمام المشروع تقوم هذه الشركة بإتمامه وبالتالي يمكنك الشراء من مشاريعها وأنت مطئمن

ملاحظات اضافية :

  • هناك بعض الأساليب المتبعة لتقليل ضريبة الدفع عند الشراء (قيمتها 4% يدفعها البائع والشاري مناصفة) وهي تسجيل سعر العقار بأقل مما هو عليه في الحقيقة عند البلدية
    وهنا يجب ان يكون تقليل سعر العقار منطقياً بحيث لا يجلب إليك التساؤلات من جهة ومن جهة أخرى إذا قررت البيع مرة أخرى لا تنس أن عليك دفع 20% وهي ضريبة الأرباح وبالتالي إذا قمت بتسجيل عقارك بسعر قليل وعند البيع قمت ببيعه بسعر عالي بالتالي ستكون ارباحك (بالنسبة للسعر المسجل في البلدية ) عالية وبالتالي ستكون الضريبة 20% ذات قيمة عالية
  • المشاريع ذات عدد الوحدات السكنية القليلة هي أفضل من حيث الهدوء وقلة استهلاك المرافق ولكن المشاريع ذات الوحدات السكنية الكثيرة تتميز غالباً بكثرة الخدمات فيها ووجود الكثير من المقاهي والمولات التجارية المحيطة بها
  • انتبه عند الشراء من شخص وليس من شركة أن يكون العقار الذي تشتريه عليه ديون أو تحت الرهن
  • الضرائب والرسوم تبدأ منذ أن تحصل على رخصة المنزل (الطابو)

للاطلاع على فرصنا العقارية المضمونة والمناسبة لكل متطلباتكم من هنا : عقارات في اسطنبول

 

 

للمزيد من المعلومات الرجاء تعبئة النموزج التالي و نحن سوف نتصل بك مباشرة