سند الملكية في تركيا

عدد المشاهدات 1304

سند الملكية في تركيا

سند الملكية في تركيا

تركيا بلد جميل سياحي من الدرجة الأولى وذو مستوى عالي في مجالات التجارة والعمران لذلك توجهت إليه أنظار الكثير من المستثمرين الأجانب الراغبين بإقامة استثمارات ناجحة وأيضاً للراغبين بالسكن فتركيا بلد مناسب جداً للسكن لأن الخدمات فيه من مستوى عالي وكل ما يحتاجه الساكن يجده متوفراً

ومن هنا نشأت اسئلة المستثمرين الأجانب حول إجراءات التملك في تركيا وكيف يتم منح سند الملكية؟ وما هي انواع سند المكلية ؟ وهل يصلح سند الملكية التجاري للسكن أو السند السكني للتجارة ؟

وفي مقال اليوم سنتحدث بالتفصيل عن سند الملكية ( الطابو ) وأهم الاسئلة المتعلقة به بالاعتماد على عدة مصادر تركية موثوقة

تعريف سند الملكية (tapu senedi)

هو عبارة عن وثيقة مخصصة لعقار محدد تثبت مرجعية ملكية هذا العقار لشخص معين وتضم المعلومات الأساسية عن هذا العقار تصفه بشكل كامل من حيث الموقع وسجله في المديرية المسؤولة عن السجلات العقارية

ومن الاسم سند الملكية يدل على أن الشخص الوحيد الذي يحصل عليه هو مالك العقار نفسه ولا يمنح سند الملكية للاشخاص المستفيدين من العقار كالمستأجرين أو في حال وقوع العقار تحت الرهن لا يعطى صاحب الرهن سند ملكية العقار , وحتى في حالة اشتراك عدة اشخاص بملكية عقار معين يتم منحهم سند مليكة واحد يتم توضيح فيه تقسيم الحصص بين الشركاء

أو يمكن ان يتم منحه كل واحد من الشركاء سند ملكية لنفس العقار ولكن بشرط ان يتم تسجيل حصة هذا الشريك على سنده

وغالبا ما يتم استخدام الكسور لتحديد الحصص في حال وجود عدة شركاء فمثلاً

2/1 تعني أن هذا الشريك يملك نصف العقار

5/1 تعني أن هذا الشريك يملك 20% من العقار

وإذا لم يذكر إلا اسم شخص واحد في خانة الملكية هذا يعني ان العقار كاملاً تعود ملكيته لشخص واحد

ملاحظات عن التعريف

  • في حالة الشراكة يكون لكل الشركاء الحصة في كل العقار ( كل منهم حسب حصته) ولا يمكن تقسيمه إلى أجزاء منفصلة وكل شريك يملك قسم منه , على سبيل المثال لو كان لدينا 3 شركاء في منزل 3 غرف هذا لا يعني ان لكل واحد منهم غرفة من هذا المنزل انما كل واحد منهم له قسم من ملكية المنزل ككل
  • عندما يتم إنشاء بناء كامل يكون في البداية سند الملكية لصاحب هذا البناء وعندما يتم بيع شقق من هذا البناء هنا يصبح لكل شقة سند ملكية خاص بها

ما هي أنواع سندات الملكية ؟

هناك العديد من أنواع سندات الملكية تختلف حسب نوع العقار وحالته الإنشائية

  1.  سند البناء

في هذا النوع من السندات العقارية يتم منح السند للبناء او المنشئة ككل دون تقسيمها إلى اقسام وبذلك يضم السند معلومات العقار العامة مثل المساحة والموقع دون تفصيل الاقسام والاجزاء فيه ومن الأمثلة على ذلك البيوت المستقلة او المنشئات الصناعية والمخازن بالإضافة إلى الأبنية

  1. سند الأراضي الصالحة للإعمار

يتم تسجيل معلومات سند الملكية متضمناً أن هذا العقار صالح للإعمار وبالتالي يمكنه الحصول على رخصة الإعمار

  1. سند الأراضي الصالحة للزراعة

وفي سند الملكية هذا يتم التنبيه على أن هذا العقار غير مناسب للإعمار إنما فقط للزراعة والسبب في ذلك ان موقع هذا العقار يكون غير واقع ضمن الخطة العمرانية التي تنظمها البلدية لهذه المنطقة أو قد يكون واقعاً في مناطق مخصصة للزراعة أو للحدائق
وحتى لو لم يكن هناك مشكلة مع الخطة العمرانية لا يتم منح رخصة البناء إلا بعد إرسال فرق متخصصة لدراسة أرض العقار والتأكد من قابلية البناء فيها فإذا كانت مناسبة يتم إعطائها من السند السابق ( الاراضي الصالحة للاعمار) وإذا كانت غير مناسبة يتم منحها من هذا النوع من السندات

  1. سندات العقار الافتراضية

وفي هذا النوع من السندات يتم تقسيم ملكية العقار إلى عدة أقسام حسب المفترض أن يتم إنشائه بغض النظر عن بداية إنشاء المشروع او لا

فعلى سبيل المثال يتم أخذ هذا السند لأرض صالحة للبناء وتقسيمه إلى شقق ضمن البناء الذي سيتم إنشائه ولكن يتم تبديل هذا السند إلى سند الملكية الأساسي بعد إتمام إنشاء المشروع وأخذ الموافقات اللازمة من إدارة الإسكان

  1. سند الملكية الطابقي

عادة في تركيا عندما يقوم المتعهد بإنشاء بناء معين يكون لديه شركاء في تعهده هذا من أجل التعاون لإتمام هذا البناء بشكل صحيح وغالباً ما تكون حصة كل متعهد طابق (أو عدة طوابق) من البناء ولذلك هنا يتم منح هذا المتعهد هذا النوع من سندات الملكية لضمان حقه في الطابق الذي هو حصته وأيضاً يتم تقديم سندات الملكية الطابقية للجهات القانونية لإثباء أن هذا البناء يتم بنائه بشكل قانوني تماماً

  1. سند الارتفاق الطابقي

كما قلنا في الخطوة السابقة ان المتعهد غالبا يكون مسؤولاً عن طابق واحد او عدة طوابق في البناء وبالتالي للحصول على التمويل اللازم لإتمام مشروعه يقوم باستصدار سجل ملكية مؤقت تكون فيه خانة سند الملكية بصفة الارتفاق و ليس ملكية تامة ويفيد هذا السند بضمان حقوق الملكية لهذا المتعهد حتى إتمام بناء المشروع وعند الانتهاء من بناء المشروع ينتقل ليصبح سند الملكية التام الذي تكلمنا عنه في تعريف سند الملكية في الأعلى

ويستفيد أيضا المتعهد من هذا النوع من السندات لعرض مخطط العقار الذي يقوم بإنشائه على الزبائن فكما نعلم أن المشاريع تبدأ بعروض البيع بأسعار مخفضة منذ بداية إنشائها وبالتالي لا يكون هناك شيء على أرض الواقع يثبت للزبون ملكية المتعهد لهذا العقار إلا سند الارتفاق هذا الذي تكملنا عنه

وكانت سندات الارتفاق هذه غير اجبارية حتى صدر قانون في عام 2007 يجبر المتعهدين على استصدار هذه السندات المؤقتة أثناء عملية الإنشاء ومن ثم تبديلها إلى سندات ملكية تامة عند إتمام المشروع

  1. سند الملكية التام

ومن الاسم يمكننا فهم هذا السند إذ يتم منحه للعقارات التي تم إنشائها بشكل تام بعد تقسيمها وهي الآن جاهزة للبيع مباشرة وهذا هو سند الملكية الذي يحصل عليه المستثمر عند شراء عقار جاهز للسكن أو للعمل ..

وفي هذا النوع من السندات يتم تحديد معلومات تفصيلية أكثر مثل رقم الشقة ومواصفاتها بالإضافة إلى موقعها في البناء والحصة التابعة لها من الأرض الكلية للمشروع بالإضافة طبعاً إلى ذكر أن الأرض التابعة لهذا السند هي أرض إعمارية

وهنا يجب الانتباه عند استلام سند الملكية إلى تحديد المعلومات التفصيلية السابقة ليكون متطابقاً مع ارض الواقع بالإضافة إلى نوع السند في الخانة المخصصة من الطابو هل هو ملكية تام أم أنه افتراضي او اي نوع اخر من السندات التي ذكرناها في الأعلى

وهذا النوع من السندات الذي يضم كل المعلومات التفصيلية عن الشقة واي طابق ومساحتها وتقسيمها هو سند قانوني يمكنك الاعتماد عليه لضمان أن عملية الشراء التي تقوم بها صحيحة وقانونية بشكل كامل

ويبق شيء واحد وهو موافقة الاسكان للتأكد من أن هذا العقار مطابق للمعايير والشروط القياسية المعتمدة  في البلدية

ما هي موافقة الإسكان ؟

لكل بلدية هناك شروط ومعايير قياسية يجب توفرها في الأبنية وإلا تعتبر هذه الابنية مخالفة للشروط ولا يتم منحها موافقة الإسكان ومن هذه الشروط على سبيل المثال وجود سلم لحالات الطوارئ والحرائق بالإضافة إلى أنه يجب أن يكون البناء محمياً من الزلازل بالإضافة إلى توفر طفايات الحرائق واجراءات الحماية المتعلقة بها

والجدير بالذكر أن مهمة الحصول على هذه الموافقة تقع على عاتق المتعهد أو شركة الإنشاء وبعد الحصول عليها يتم تحويل سندات الملكية الافتراضية للمشترين إلى سندات الملكية التامة

 

  1. سندات الملكية المؤقتة التشاركية

وهذا النوع من سندات الملكية من النوع التشاركي اي يشترك عدة أشخاص بملكية العقار التابع له سند الملكية هذا ويختلف عن سند الملكية التشاركي بأنه مؤقت أي أن حقوق الملكية تنتقل لهذا الشخص خلال فترة محددة من السنة اسبوع او شهر او اي فترة يتم الاتفاق عليها

وهذا يستخدم غالبا في البيوت المخصصة لقضاء العطل ويمكن لأي شريك بيع أو تأجير حصته متى شاء

  1. السجل العقاري التجاري

يتم الحصول على هذا النوع من السجلات بالنسبة للعقارات المخصصة للأغراض التجارية بكل أشكالها من مكاتب وشركات ومحلات ومخازن والدكاكين الصغيرة والكبيرة وكل ما يمكن اعتباره مخصص لغرض تجاري مثل السكن الذي يتم استخدامه بأغراض تجارية

ولذلك من المهم كتابة الهدف من استخدام العقار ضمن السجل العقاري وخاصة إذا كان بغرض تجاري
ولهذا عندما تريد شراء عقار يجب أن تعطي انتباهاً لنوع السجل العقاري المسجل فيه فأحيانا قد يتم تسجيل سند ملكية على أنه تجاري ويتم بيعه على أساس أنه سجل سكني وليس تجاري وبالتالي ستحدث مشاكل عند دفع الضرائب والرسوم لأنها تختلف بين سندات الملكية السكنية والتجارية والحل يكون في مثل هذه الحالات مراجعة البلدية وتعديل نوع سند الملكية من تجاري إلى سكني

وحتى لو كان مسجلاً سكني وهو يتم استخدامه بشكل تجاري ستحدث مشاكل أخرى عندما يقوم موظفو المالية بإجراءات الكشوفات المتعلقة بنشاطك التجاري

وهناك بعض انواع العقارات صالحة للسكن والعمل في نفس الوقت ولكن يجب إعلام البلدية فيما تم استخدامه بهدف تجاري ليتم إرسال موظفي المالية والقيام بالإجراءات اللازمة

وبالنسبة لسجل الملكية التجاري يكون فيه معلومات تفصيلية عن اسم المالك ومساحة العقار بالتفصيل وأيضاً موقع العقار وعنوانه بالإضافة إلى تفصيل حصص الشركاء فيه في حال الشراكة وأسهم كل منهم مضافاً إلى ذلك سجل التعديلات القديمة كاملاً واخيراً الرقم التسلسلي

 

هل من السهل تحويل العقار التجاري إلى سكني في تركيا ؟

أحياناً في بعض حالات السجلات العقارية التجارية يضطر أصحابها الجدد لتحويلها إلى سجلات سكنية بعد شرائها وهذا الأمر بشكل نسبي يعتبر سهل ولكنه يحتاج إلى فترة زمنية ليست بالقصيرة لإتمامه بالإضافة إلى وجوب الانتباه إلى عدة أمور لكي لا تحدث أي مشكلة في المستقبل

وتحتاج هذه العملية فترة زمنية ليست بالقصيرة وذلك لأن المالك عليه الحصول على موافقة كل من مالكي العقارات ضمن السجل التجاري المراد تحويله إلى سجل سكني
أما بالنسبة للإجراءات القانونية فهي لا تستغرق زمناً طويلاً والأوراق المطلوبة لهذه العملية هي التالية :

  • سند الملكية للبناء المراد تحويله نوعه إلى من سجل تجاري إلى سجل سكني
  • صورة للهوية الشخصية لصاحب العقار
  • صور شخصية لصاحب العقار أو المكلف نيابة عنه بشكل رسمي قانوني
  • الحصول على التصاريح الخطية اللازمة : البلدية + الولاية الموجود ضمنها العقار

ملاحظة مهمة :

في سند الملكية لا يتم الإشارة فيما إذا كان العقار تحت الحجز أو الرهن او مصادرة بسبب أو أخر ولذلك حتماً عليك قبل شراء عقارك أن تقوم بمراجعة الدائرة المختصة في السجل العقاري للتأكد من سلامة العقار من أي مشاكل وهذا الإجراء ممكن أن تقوم به بنفسك أو يمكنك الاعتماد على شركة استشارية ذات خبرة طويلة في مجال العقارات لتنوب عنك بهذه المهمة

ملاحظة ثانية مهمة :

يتم في تركيا بشكل عام إجراء عمليات الشراء والبيع للعقارات عند كاتب العدل (noter) وهذه الاجراءات تعتمد على السجل العقاري للعقار المراد شراؤه أو بيعه وهنا نشير إلى أهمية الملاحظة السابقة وهي التأكد من سلامة السجل العقاري وخلوه من أي مشكلة قبل دفع ثمن العقار الذي تريد شرائه وذلك لأن التأكد من سلامة السجل العقاري لا تتم عند كاتب العدل , ومنه قد يتمكن صاحب العقار من بيع عدة أشخاص نفس السجل العقاري (في حال لم يقومو بالتأكد من صحة السجل )
لأن السجل العقاري هو الوثيقة المعترف فيها عند الدولة أما سند الملكية فهو وثيقة تفيد صاحب العقار فقط لتثبت ملكيته لعقاره ( وحتى إن ضاع سند الملكية لا يوجد أي مشكلة لأنه لا يمكن أن يتصرف به إلا صاحبه المسجل باسمه السند)

 

ما هي إجراءات التسهيل التي قامت بها الحكومة التركية في مجال السجلات العقارية؟

لم يعد يخفى على أحد منا نشاط القطاع العقاري في تركيا وخاصة في السنوات الأخيرة التي شهدت قيام العشرات من المشاريع الجديدة في تركيا بالإضافة إلى الميل الواضح لتناقل ملكية العقارات الموجودة مسبقاً وذلك سواء على الصعيد الداخلي أو الخارجي وحسب ما أشارات إحصائيات العام الماضي 2017 أن تم العمل على أكثر من نصف مليون سجل عقاري في النصف الأول فقط من العام في كل أنحاء تركيا وهو عدد كبير

ومن هنا برزت الأهمية الكبيرة لتسهيل إجراءات نقل الملكية التي يعاني منها المستثمرون الأجانب بشكل كبير في دوائر الطابو لذلك قامت الحكومة التركية بإجراء تحديثات عديدة الكترونية واتفاقات تعاونية لتخفيف الضغط في دوائر الطابو وتمكين المستثمرين من القيام بإجراءات التأكد من السجل التجاري بشكل سريع ومضمون

فعلى سبيل المثال أقامت الحكومة التركية اتفاقاً مع بنك زراعات التركي تمكن الأخير بكل فروعه من إجراءات الحجوزات اللازمة على الملكية وعلى السجلات العقارية لتسهيل إجراءات نقل الملكية

وأيضاً أصبح التنسيق يتم بين البنك وبين مديرية السجلات العقارية العامة عن طريق الانترنت وبالتالي لم يعد هناك حاجة للبدء بالمعاملة في المديرية ومن ثم دفع الاموال في البنك والعودة مجدداً إلى المديرية من أجل معاملة الحجز العقاري التي تضمن انتقال ملكية هذا العقار لصاحبه الجديد

 

ما هي مراحل الحصول على الطابو في تركيا ؟

هي مراحل بسيطة وسهلة في حال التزامكم بتأمين الوثائق المطلوبة بشكل صحيح وكامل

والوثائق المطلوبة تكلمنا عنها في الأعلى : هوية شخصية لصاحب العلاقة او لوكيله الرسمي بالإضافة إلى صورة شخصية للبائع وصوتين شخصيتين للمشتري

يتم تسليمها لدائرة السجلات العقارية بالإضافة لبعض الوثائق الأخرى المطلوبة وهي :

  • وثيقة التأمين من الزلازل والكوارث يمكن الحصول عليها من شركات التأمين
  • وثيقة السجل العقاري العائدة للعقار وهي يؤمنها البائع ويتحقق المشتري من صحتها كما ذكرنا
  • وثيقة تسمى البدل الرائج ويتم الحصول عليها من البلدية التابع لها العقار
  • في حال تم اقتراض مبلغ من البنك لشراء العقار لا من توفير مستندات تدل عليها

ونذكر بأهمية تقديم هذه الوثائق بشكل كامل وصحيح وإلا قد يتعرض المخالفون لضرائب قد تصل إلى 25% من قيمة الضريبة الكلية

ما هي المدة اللازمة لإتمام إجراءات نقل سند الملكية ؟

العميلة بسيطة تتألف من خمس خطوات سنذكرها الآن وقد لا تستغرق أكثر من يوم واحد

  1. وجود المشتري وحضوره إلى تركيا لتوقيع العقد وطبعا يمكن أن ينوب عنه أي وكيل بوثيقة رسمية مصدقة من القنصلية التركية (في حال كان هذا الوكيل من خارج تركيا) أو من خلال تصديقها عند النوتر التركي ( في حال كان هذا الوكيل داخل تركيا)
  2. الحصول على الرقم الضريبي (vergi Numara) ويتم الحصول عليه من دائرة الضرائب في الولاية المراد شراء عقار فيها والحصول على الرقم الضريبي عملية سهلة لا تستغرق أكثر من ربع ساعة وتتطلب جوز سفر فقط والهدف منها تسهيل المعاملات الرسمية في الدولة التركية للاجانب
  3. فتح حساب مصرفي في بنك تركي محلي لتحويل الأموال من الخارج إليه وهي عملية سهلة لا تستغرق أكثر من ساعة
  4. ترجمة جواز السفر الخاص بك إلى اللغة التركية وتصديقه من النوتر وهي تكلفة بسيطة لا تتجاوز 25 دولار
  5. بعد تحضير هذه الأوراق يتم التوجه إلى مكتب السجل العقاري الطابو ليقوم البائع بالتنازل عن ملكية العقار لصالح المشتري وتسلميه سند الملكية ومفتاح العقار وهي عملية بسيطة لا تستغرق أكثر من ساعة واحدة ورسوم 50 دولار تقريباً

+ في حال كان العقار الذي يشتريه المشتري قيد الإنشاء لا يتم تسلميه سند المليكة إلا عند إتمام بناء العقار وحتى نفس الشيء بالنسبة للشراء بالتقسيط

+ بعد حصول المشتري على سند الملكية يمكنه الحصول على إقامة تسمى إقامة عقارية يتم منحها له من قبل وزارة الداخلية التركية بمدة ما بين سنة حتى 3 سنوات ويتم منحها للمستثمرين الأجانب فقط مع أفراد عائلاتهم وإلا يمكنهم الحصول على إقامة سياحية قبل انتهاء مهلة الفيزا التي حصلو عليها لزيارة تركيا

 

أخيراً ما هي رسوم السجل العقاري (تكاليف الطابو)

وهذه نقطة مهمة ولا يجب الاستهانة بها لأن رسوم السجل العقاري ليست بقليلة فهي تبلغ 4% من قيمة العقار يدفعها كل من المشتري والبائع مناصفة أحياناً ولكن غالبا ما يقوم البائع بتحميل المشتري التكلفة كاملاً وبالتالي يدفع المشتري 4% من قيمة العقار فإذا كان لدينا عقار قيمته 100 ألف دولار امريكي فتكون هذه الضريبة وحدها 4 ألاف دولار

ويبقى أيضا أجور الوسطاء لإتمام عملية البيع ففي هذه الحالة يجب توضيح ما هي نسبة الوسيط التي سيحصل عليها بحال إتمام الصفقة بنجاح ( وغالبا ما يتم أخذ هذه النسبة من البائع وليس الشاري) ولكن على كل حال يجب إيضاح الاتفاق من أجل هذه النقطة أيضاً

ملاحظة أخيرة : إذا رغبت في بيع العقار الذي تملكته قبل مرور خمس سنوات على حصولك على سند الملكية فيتوجب عليك دفع ضريبة الأرباح على العقار وهي تتغير من 15% حتى 35% من قيمة الأرباح الصافية التي حصل عليها البائع وهذا بالنسبة للأفراد أما بالنسبة للشركات فقيمة هذه الضريبة 20% ويتم الإعفاء من هذه الضريبة في حال احتفظ المستثمر بعقاره بمدة خمس سنوات دون بيعه ...

 

 

 

للمزيد من المعلومات الرجاء تعبئة النموزج التالي و نحن سوف نتصل بك مباشرة